Греция повышает налог на покупку недвижимости для иностранцев с 3% до 15%

Решение стало частью нового пакета мер греческого правительства в жилищной сфере. Во время Международной выставки в Салониках премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис официально объявил о намерении увеличить налог на передачу недвижимости с 3% до 15%, если покупателем является гражданин третьей страны за пределами Европейского союза.

Причина изменения также важна. Это не просто попытка увеличить налоговые поступления. Правительство рассматривает повышенную ставку как инструмент ограничения дополнительного иностранного спроса на жильё — особенно в регионах, где высокая покупательская активность влияет на доступность недвижимости для местных жителей.

Для рынка это серьёзное изменение: ставка увеличивается не на несколько процентных пунктов, а в пять раз.

Какой налог действует при покупке недвижимости в Греции в 2026 году

В 2026 году при стандартной покупке недвижимости, подпадающей под Real Estate Transfer Tax, базовая ставка налога на передачу недвижимости составляет 3% от налогооблагаемой стоимости объекта.

Налог оплачивает покупатель. До оформления договора купли-продажи стороны подают соответствующую налоговую декларацию, после чего налог должен быть уплачен.

Кроме основной ставки, в действующем режиме применяется муниципальный сбор в размере 3% от суммы самого transfer tax. Поэтому часто используемая формулировка «налог 3%» является упрощением: фактические расходы несколько выше.

Что изменится с 1 января 2027 года

Главное изменение — размер базовой ставки.

По опубликованному правительственному плану, с 1 января 2027 года при покупке жилой недвижимости гражданином третьей страны вместо действующей базовой ставки 3% должна применяться ставка 15%.

Для покупателя недвижимости стоимостью несколько сотен тысяч евро речь идёт уже не о небольшой дополнительной статье расходов. Разница может составлять €12 000, €24 000, €30 000, €48 000 и значительно больше.

Сколько составит налог: расчёт на примерах

Чтобы понять масштаб изменения, сравним объявленные базовые ставки 3% и 15% на нескольких типичных бюджетах покупки.

Кого коснётся налог 15%

Ключевое понятие объявленной реформы — граждане третьих стран.

В европейском контексте под третьими странами понимаются государства, которые не входят в Европейский союз.

При этом важно различать: гражданство, ВНЖ, место проживания и налоговое резидентство. Это разные юридические статусы.

Человек может несколько лет жить в Афинах, иметь греческий ВНЖ и платить налоги в Греции, но при этом оставаться гражданином государства, которое не является членом ЕС.

Коснутся ли изменения украинцев

Украина не является членом Европейского союза. Поэтому гражданин Украины с точки зрения принадлежности государства к ЕС относится к гражданам третьих стран.

Следовательно, украинцам, планирующим покупку жилья в Греции с 2027 года, необходимо учитывать возможное применение новой ставки.

Однако утверждать, что абсолютно каждый гражданин Украины при любых обстоятельствах автоматически заплатит ровно 15%, пока преждевременно. Окончательный закон должен определить детали применения и исключения.

Особенно внимательно необходимо проверить ситуацию, если покупатель:

• уже проживает в Греции;
• имеет временную защиту;
• получил греческий ВНЖ;
• имеет статус долгосрочного резидента;
• имеет второе гражданство;
• покупает объект совместно с супругом — гражданином ЕС.

Что будет, если у покупателя есть ВНЖ Греции

Вид на жительство — это не гражданство Европейского союза. Поэтому нельзя автоматически исходить из логики: «У меня греческий ВНЖ, значит новый налог меня точно не касается».

Но и обратное утверждение без анализа финального закона также было бы некорректным. Конкретный статус покупателя необходимо проверять до заключения сделки.

А если есть гражданство одной из стран ЕС

В этом случае ситуация принципиально отличается. Объявленная мера адресована гражданам третьих стран — то есть государств вне Европейского союза.

При наличии двойного гражданства, например украинского и одной из стран ЕС, важно заранее определить, как именно покупатель будет квалифицироваться в рамках нового законодательства.

На какую недвижимость распространяется новый налог

По опубликованной на сегодняшний день информации, повышение ставки до 15% касается прежде всего жилой недвижимости.

Квартиры, дома и виллы

Если покупатель приобретает квартиру, апартаменты, жилой дом или виллу, такой объект потенциально подпадает под новый режим, если покупатель относится к категории граждан третьих стран.

Коммерческая недвижимость

Согласно опубликованным параметрам, коммерческие и профессиональные помещения не включены в объявленное повышение ставки для жилья.

Это не означает, что коммерческая недвижимость в Греции не облагается налогами. Речь идёт исключительно о сфере применения новой меры.

Если вас интересуют инвестиционные объекты другого типа, подробнее смотрите раздел коммерческая недвижимость в Греции .

Земельные участки

По опубликованной детализации реформы земельные участки также не относятся к объектам, на которые распространяется именно объявленный 15%-ный режим.

Однако покупка земли имеет собственную юридическую, налоговую и градостроительную специфику.

Насколько дороже станет покупка недвижимости после 2027 года

Здесь важно разделять стоимость объекта и полный бюджет покупки.

Повышение налога не означает, что квартира стоимостью €250 000 автоматически станет продаваться за €280 000.

Но для определённой категории иностранных покупателей существенно увеличится сумма, необходимая для входа в сделку.

Например, инвестору с общим бюджетом €300 000 может потребоваться:

• снизить стоимость выбираемого объекта;
• увеличить общий капитал;
• рассмотреть другой регион;
• изменить тип инвестиционной недвижимости;
• пересчитать потенциальную доходность;
• сравнить другие инвестиционные сценарии.

Почему Греция вводит более высокий налог для иностранных покупателей

Греция уже несколько лет сталкивается с ростом стоимости жилья — особенно в популярных городах, туристических регионах и локациях с высоким международным спросом.

Международные инвестиции, Golden Visa, туристический рынок и покупки зарубежных покупателей стали заметной частью спроса на недвижимость.

Правительство рассматривает новый налог как один из механизмов, который должен ограничить дополнительное давление иностранного спроса на жилой фонд.

Стоит ли покупать недвижимость в Греции до 2027 года

Для человека, который и так планировал покупку, изменение налоговых условий объективно создаёт дополнительную причину рассмотреть сделку в 2026 году.

Но покупать объект только потому, что «налог скоро станет выше» — неправильная стратегия.

Налоговая экономия не превращает плохую недвижимость в хорошую. Юридические проблемы, завышенная цена, слабая ликвидность и неудачная локация могут стоить значительно дороже потенциальной экономии на налоге.

Можно ли успеть купить недвижимость до повышения налога

Объявленная дата введения нового режима — 1 января 2027 года. Но для конкретной сделки необходимо понимать, какое именно событие будет определять применяемую налоговую ставку.

Например:

• дата подачи налоговой декларации;
• дата оплаты transfer tax;
• дата подписания нотариального договора;
• дата регистрации перехода права собственности;
• специальные переходные положения.

Именно поэтому VGP не рекомендует воспринимать 31 декабря как дату, до которой достаточно просто внести депозит продавцу.

Какие ещё расходы возникают при покупке недвижимости в Греции

Налог на передачу права собственности — только один элемент бюджета.

В зависимости от сделки также могут возникать расходы на:

• нотариальное оформление;
• юридическую проверку недвижимости;
• техническую проверку;
• регистрацию права собственности;
• инженера и проверку документов объекта;
• кадастровые процедуры;
• профессиональное сопровождение покупки.

После приобретения необходимо учитывать ENFIA, коммунальные расходы, обслуживание здания, страхование, управление недвижимостью и — при сдаче объекта — налогообложение арендного дохода.

Подробнее об этом можно прочитать в материале расходы на содержание недвижимости в Греции .

Как новый налог может повлиять на рынок недвижимости Греции

У изменения может быть несколько последствий.

Во-первых, часть иностранных покупателей может попытаться ускорить сделки до вступления новых условий в силу. Это способно повысить активность во второй половине 2026 года.

Во-вторых, часть инвестиционного спроса может сместиться в сторону других типов объектов или регионов.

В-третьих, покупателям придётся гораздо внимательнее считать полную стоимость входа, а не только цену объекта.

При этом говорить о неизбежном падении цен на жильё после изменения налога пока преждевременно. На рынок одновременно влияют спрос, объём предложения, строительство, туризм, экономика, Golden Visa и специфика конкретного региона.

Что изменится для Golden Visa Греции

Важно не смешивать два разных механизма.

Golden Visa — это программа получения ВНЖ через соответствующую инвестицию.

Transfer tax — налог, возникающий при приобретении недвижимости.

Одно не заменяет другое.

Поэтому человек, который рассматривает Golden Visa Греции, должен рассчитывать не только минимальный размер инвестиции, но и полный бюджет приобретения объекта.

Например, при налогооблагаемой стоимости €400 000:

при ставке 3% основной налог составляет €12 000;
при ставке 15% — €60 000.

Разница — €48 000.

Что это означает для инвестора

Для инвестиционной недвижимости изменение особенно важно, потому что более высокая стоимость входа напрямую влияет на доходность вложенного капитала и срок окупаемости.

После изменения налоговых условий оценивать объект только через формулу «цена / аренда» будет ещё менее профессионально.

Инвестору нужно анализировать:

• стоимость недвижимости;
• налоги при покупке;
• сопутствующие расходы;
• ремонт и меблировку;
• чистый арендный доход;
• расходы на содержание;
• ликвидность;
• налоговый сценарий при продаже.

Подробнее: инвестиции в недвижимость Греции .

Значит ли это, что после 2027 года иностранцам невыгодно покупать жильё

Нет. Такой вывод был бы слишком упрощённым.

Высокая ставка увеличивает стоимость входа, но не отвечает сама по себе на вопрос, хорош ли конкретный объект.

Сильная недвижимость может обладать дефицитной локацией, высоким спросом, хорошей ликвидностью, качественной инфраструктурой или быть необходимой покупателю для долгосрочной жизни.

Для человека, который хочет жить в Греции 10–20 лет, налог — лишь одна часть общей стоимости владения.

Для инвестора с коротким горизонтом дополнительная стоимость входа, напротив, имеет значительно больший вес.

Что лучше: купить в 2026 году или подождать 2027

Как проходит покупка недвижимости в Греции иностранцем

Грамотная покупка начинается не с просмотра случайных объявлений, а с определения полного бюджета и задачи клиента.

После этого подбираются регион и объекты, проводится юридическая и техническая проверка недвижимости, готовятся налоговые и нотариальные документы, рассчитываются обязательства покупателя и оформляется договор.

Финальный этап — регистрация перехода права собственности.

Для иностранного покупателя дополнительно могут иметь значение гражданство, ВНЖ, налоговый номер, структура перевода средств и Golden Visa.

Подробно весь процесс описан в материале как купить недвижимость в Греции: этапы покупки .

Что известно на сегодняшний день

Частые вопросы о новом налоге 15% на недвижимость в Греции

Обновления по новому налогу

6 сентября 2026 года. Премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис официально объявил решение повысить налог на передачу недвижимости с 3% до 15% для покупателей из третьих стран.

7 сентября 2026 года. Опубликованные греческими источниками параметры указывают на планируемое начало применения нового режима с 1 января 2027 года и его связь прежде всего с жилой недвижимостью.

Следующее обновление: после публикации окончательного текста закона и технических разъяснений AADE.